وام خرید متری مسکن به جای وام خرید مسکن - تور تایلند

روزنامه دنیای اقتصاد درباره سقوط آزاد قدرت خرید وام مسکن در مرکز نوشت: با تسهیلات موجود امکان خرید زیر شش متر مربع از یک واحد مسکونی وجود دارد که البته با لحاظ قیمت خرید امتیاز وام، کارآیی وام به زیر پنج متر مربع می رسد. این در حالی است که حداقل قدرت وام ضروری است 20 متر مربع و در حالت نرمال، 50 متر مربع باشد اما از سال 85 تا به امروز، زیر این سطح است. مرگ وام مسکن سه دلیل دارد.

با رسیدن میانه قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به 48 میلیون تومان، عملا پوشش دهی وام 280 میلیون تومانی خرید آپارتمان در مرکز، به 8/ 5 مترمربع از یک واحد مسکونی رسیده است. این در حالی است که در یک شرایط حداقلی، وام مسکن باید دست کم معادل 20 متر مربع از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی و متعارف در منطقه ها میانه و مصرفی شهر را پوشش دهد.

پوشش 20 متر مربعی وام خرید مسکن در منطقه ها متعارف و مصرفی، در واقع به معنای تامین هزینه خرید حدود 40 تا 50 درصد از قیمت کل یک آپارتمان ریزمتراژ 50 مترمربعی برای متقاضیان و گروه های فاقد مسکن است.

با این حال هم اکنون، بدون محاسبه هزینه خرید امتیاز وام (هزینه خرید اوراق)، هم اکنون این اندازه به 8/ 5 مترمربع رسیده است. این موضوع عملا به معنای ناکارآمدی کامل و مرگ وام خرید مسکن برای خانه اولی های تهرانی است.

در چنین شرایطی می توان چنین نتیجه گیری کرد که عملا و در شرایط فعلی وام خرید مسکن تبدیل به وام خرید متری شده است و به این ترتیب از سطح کارآمدی برای خانوارها به منظور تسهیل دسترسی به مسکن، خارج شده است.

وام مسکن 8 درصدی

با محاسبه سطح میانه قیمت هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران که هم اکنون حول و حوش 48 میلیون تومان است، وام فعلی 280 میلیون تومانی خرید مسکن (مرکب از وام خرید 200 میلیون تومانی به علاوه وام جعاله 80 میلیون تومانی)، تنها هزینه خرید 8/ 5 مترمربع از یک واحد مسکونی معمولی در منطقه ها میانی تهران را تامین می نماید. این در حالی است که سطح پوشش این وام در مصرفی ترین و پرتقاضاترین منطقه ها شهر تهران، به مراتب کمتر از این اندازه است.

منطقه 4 و 5 شهر تهران به طور کلی پرتقاضاترین و پرمعامله ترین منطقه ها شهر تهران به لحاظ معاملات مصرفی مسکن هستند. هم اکنون و بر اساس اطلاعات فایل های موجود عرضه شده به بازار فروش در این دو منطقه، به طور میانه، قیمت کل یک آپارتمان معمولی و متعارف، با عمر بنای میانه، با متراژ حداقلی 50 متر مربع، برابر با حدود 3 میلیارد و 500 میلیون تومان است.

وام 280 میلیون تومانی خرید مسکن صرف نظر از هزینه ای که متقاضیان دریافت آن باید برای خرید اوراق به عنوان هزینه دریافت وام پرداخت نمایند، تنها 8 درصد از هزینه خرید چنین آپارتمانی را پوشش می دهد که این اندازه عملا نشان دهنده ناکارآمدبودن این وام در تامین هزینه خرید یک آپارتمان ریزمتراژ در این دو منطقه است.

هم اکنون در منطقه ها جنوبی شهر تهران متقاضیان با بودجه حدود 2 میلیارد تومانی نیز می توانند اقدام به خرید مسکن حداقلی نمایند اما با محاسبه قیمت کل 2 میلیارد تومان نیز وام 280 میلیون تومانی صرف نظر از هزینه خرید اوراق (امتیاز وام)، تنها معادل 14 درصد از هزینه خرید چنین واحدی را پوشش می دهد.

این در حالی است که در حالت حداقلی، وام خرید مسکن برای آنکه وامی کارآمد و قابل قبول به لحاظ پوشش موثر هزینه خرید مسکن باشد، باید دست کم 40 تا 50 درصد از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی و متعارف واقع در منطقه ها مصرفی را پوشش دهد. این سطح پوشش دهی هم اکنون در منطقه ها جنوبی شهر تهران و برای واحدهای فاقد امکانات با قیمت پایین نیز وجود ندارد.

اعداد اعلام شده به عنوان قدرت پوشش دهی وام 280 میلیون تومانی خرید مسکن در تهران مربوط به حالتی است که در آن هزینه امتیاز وام یا هزینه خرید اوراق وام، از آن کسر نشده باشد. با محاسبه هزینه امتیاز وام، حول وحوش 25 درصد یا یک چهارم از مبلغ کل وام صرف خرید امتیاز یا اوراق تسهیلات می شود. با کسر این سهم از مبلغ کل وام، پوشش دهی وام خرید از آنچه گفته شد باز هم کمتر می شود.

محاسبات نشان می دهد با کسر مبلغ خرید اوراق برای دریافت وام (هزینه خرید امتیاز وام مسکن)، تسهیلات 280 میلیون تومانی در تهران به طور میانه 5/ 4 متر مربع از هزینه خرید یک واحد معمولی با قیمت هر متر مربع 48 میلیون تومان (میانه قیمت هر مترمربع مسکن در مرکز)، را پوشش می دهد.

در کشورهای مترقی در حوزه تامین مالی مسکن با استفاده از تسهیلات بانکی، دست کم 70 درصد از هزینه خرید مسکن در قالب وام بلندمدت به متقاضیان پرداخت می شود. در بسیاری از کشورها دوره بازپرداخت وام بین 25 تا 30 سال معین می شود و به این ترتیب، رقم قسط ماهانه، به مبلغی در استطاعت برای خانوارها تبدیل می شود.

ضمن آنکه معمولا نرخ سود این تسهیلات، نرخی پایین و در استطاعت برای خانوارهاست. در بعضی از کشورها تا بیش از 90 درصد ارزش خرید واحدهای مسکونی به متقاضیان وام بلندمدت با قسط در استطاعت پرداخت می شود.

اما آنالیز ها نشان می دهد که از سال 85 تا به امروز، قدرت خرید وام مسکن در شهر تهران همیشه کمتر از 20 متر مربع بوده است. قدرت خرید 20 متر مربعی وام خرید مسکن در واقع حداقلی ترین حالتی است که می توان از وام پرداختی به عنوان وامی موثر برای خانه دارشدن خانه اولی ها یاد کرد. در صورتی که وام خرید 20 متر مربع از هزینه خرید یک واحد معمولی و میانه را شامل شود، فرد می تواند با تامین هزینه 20 تا 30 متر مربع دیگر، یک واحد ریزمتراژ 40 تا 50 متر مربعی را خریداری کند.

اما وام فعلی، هم اکنون معادل حدود یک چهارم قدرت خرید حداقلی پوشش دهی وام نسبتا کارآمد است. در شرایطی که از سال 85 به بعد همیشه قدرت پوشش وام خرید مسکن کمتر از 20 متر مربع بوده است، در سال 94 و بعد از تخلیه حباب قیمتی مسکن بعد از دوره جهش سال 92 و بعلاوه پس از آنکه وام خرید مسکن از 35 میلیون تومان به 60 میلیون تومان افزایش یافت، قدرت پوشش دهی 4/ 14 متر مربعی برای تسهیلات بانکی خرید مسکن ایجاد شد که اگر چه کماکان با قدرت پوشش دهی 20 متر مربعی فاصله دارد اما بالاترین سطح پوشش دهی وام از هزینه خرید مسکن از سال 85 تا به امروز محسوب می شود. بعد از آن همیشه قدرت پوشش دهی وام خرید مسکن کمتر از این اندازه بوده است.

انحراف از مسیر اصلی؟

در شرایطی که قدرت خرید وام مسکن در شهر تهران به یکی از کمترین اندازه پوشش دهی خود در سال های اخیر تا به امروز رسیده است و عملا وام خرید مسکن به جای آنکه وامی برای خرید یک آپارتمان محسوب شود به وامی در حد خرید متری، تقلیل ارزش داده شده، یک سوال مهم آن است که چرا بانک تخصصی حوزه مسکن که ماموریت اصلی آن تامین مالی برای حوزه خرید و ساخت واحدهای مسکونی است، اقدامی برای متناسب سازی و ارتقای سقف تسهیلات خرید آپارتمان با در نظر گرفتن واقعیت قیمت واحدهای مسکونی نمی نماید؟

در واقع سوال این است که آیا این بانک تخصصی که باید هر دو سمت عرضه و تقاضای ملکی را تامین مالی کند، از مسیر اصلی و ماموریت مهم خود در این زمینه منحرف شده است یا موانع دیگری در این مسیر مقابل آن واقع شده است؟

آنالیز ها از شناسایی سه دلیل موثر در سقوط سطح پوشش دهی وام خرید مسکن خبر می دهد که پاسخ پرسش های مطرح شده در فوق در شرح این سه دلیل واقع شده است. دلیل اول به تسهیلات تکلیفی معین شده برای بانک تخصصی بخش مسکن در حوزه خانه سازی دولتی مربوط می شود.

در میان همه بانک های عامل تسهیلات دهنده برای ساخت یک میلیون مسکن در سال، بیشترین سهم پرداخت تسهیلات بر عهده بانک تخصصی مسکن گذاشته شده است و تحقیقات نشان می دهد عمده توان مالی و تسهیلاتی این بانک هم اکنون در اختیار این طرح نهاده شده است.

در دوره های قبلی نیز این تجربه وجود داشته و این موضوع تنها مختص زمان حاضر نیست که می توان از تجربه تامین مالی مسکن مهر و تمرکز منابع به سمت تامین مالی عرضه دولتی در طرح های قبلی نیز یاد کرد. بخش زیادی از این منابع، در واقع منابعی است که باید صرف تسهیلات دهی به حوزه خرید مسکن در حالت طبیعی شود؛ اما هم اکنون به سمت ساخت وسازهای دولتی راهنمایی شده است.

دلیل دوم که به کل شبکه بانکی مربوط است به سهم اندک شبکه بانکی کشور در تسهیلات دهی بخش مسکن برمی شود. سال هاست که به طور میانگین سهم تسهیلات بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی حول وحوش 5 درصد نوسان می نماید. دلیل این موضوع معین است.

در شرایطی که هم اکنون قیمت تمام شده پول برای بانک ها حداقل 27 درصد است، پرداخت تسهیلات بلندمدت در بخش مسکن با نرخ سود مصوب 18 درصدی، منجر به ناترازی بین منابع و مصارف بانک می شود و عملا بانک ها دچار زیان می شوند. به همین دلیل بانک های تجاری، اساسا تمایلی به پرداخت وام مسکن ندارند.

دیدگاه های کارشناسی حاکی است برای حل این دو مشکل اول آنکه باید نرخ سود دستوری برای وام مسکن کنار گذاشته شده و به بانک ها اجازه داده شود با نرخ سودی نزدیک به نرخ تمام شده پول تسهیلات مسکن را بدهند. از سوی دیگر، نسبت به برطرف مانع از مسیر دست کم بخشی از منابع بانک تخصصی مسکن برای پرداخت وام خرید با سقف بالاتر اقدام شود.

سومین دلیل به قدرت مالی یا قدرت مالی سمت تقاضای خرید مسکن مربوط می شود. یکی از دلایل مهمی که در پاسخ به این سوال که چرا سقف تسهیلات مسکن متناسب با افزایش قیمت واحدهای مسکونی، افزایش نیافته مطرح می شود این است که در صورت افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، اقساط ماهانه تسهیلات از استطاعت خانوارها خارج شده و وام گیرنده ها قادر به پرداخت قسط و بازپرداخت وام نخواهند بود. در یک محاسبه ساده، در صورتی که قرار باشد با سطح میانه قیمت مسکن در شرایط فعلی که مترمربعی 48 میلیون تومان است، وام 20 مترمربع از هزینه خرید آپارتمان معمولی را پوشش دهد، سقف وام باید به یک میلیارد و 200 میلیون تومان افزایش یابد. با در نظر گرفتن نرخ سود فعلی وام مسکن (5/ 17 درصد) و مدت زمان بازپرداخت فعلی (12 سال)، قسط ماهانه چیزی معادل 20 میلیون تومان می شود که از توان اغلب متقاضیان خارج است. اما برای حل این مشکل نیز باید دو اقدام در دستور کار قرار بگیرد.

اول آنکه ضروری است تمام اقدامات لازم به منظور بهبود شرایط مالی کشور، رشد مالی مثبت و مستمر و افزایش سرمایه گذاری و فعالیت های مولد در حوزه های مالی گوناگون، انجام شود تا به واسطه افزایش عایدی واقعی خانوارها، توان پرداخت اقساط در سمت تقاضای خرید مسکن افزایش یابد. با بهبود شرایط مالی و عایدیی خانوارها، آنها قادر به پرداخت ارقام بالاتری از اقساط ماهانه وام مسکن خواهند بود.

راه حل دوم به راهنمایی منابع حمایتی از سوی دولت به حوزه پرداخت تسهیلات خرید مسکن برای خانه اولی ها و گروه های فاقد مسکن مربوط می شود. دولت وظیفه دارد حداقل بخشی از منابع حمایتی را برای پرداخت تسهیلات مقرون به صرفه قیمت به متقاضیان خرید مسکن (خانه اولی ها) اختصاص دهد و ظرفیت های قانونی آن نیز در قوانین بالادست حوزه مسکن همانند قانون ساماندهی و حمایت از فراوری و عرضه مسکن درج شده است.

در قالب این قوانین، دولت ها مکلف شده اند به وسیله ترکیب منابع دولتی با منابع داخلی شبکه بانکی به خصوص بانک تخصصی بخش مسکن نسبت به اعطای تسهیلات مقرون به صرفه قیمت به گروه های هدف و خانه اولی ها با نرخ سود یارانه ای و حمایتی اقدام نمایند. از این طریق می توان با افزایش طول دوره بازپرداخت به 25 سال و کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن به 10درصد، امکان پرداخت وام در استطاعت برای خانوارهای فاقد مسکن را ایجاد کرد.

در صورتی که وام موثر و کارآمد یک میلیارد و 200 میلیون تومانی با نرخ سود 10 درصد و دوره بازپرداخت 25 ساله در دستور کار قرار بگیرد، مبلغ قسط ماهانه وام خرید مسکن با سقف یک میلیارد و 200 میلیون تومانی به نصف کاهش می یابد. مبلغ قسط ماهانه در چنین حالتی عددی معادل 10 میلیون و800 هزار تومان می شود.

این اندازه به طور میانه فاصله زیادی با میانگین اجاره بهای مسکن که هم اکنون خانوارهای میانه در شهر تهران پرداخت می نمایند، ندارد. تامین مالی برای پرداخت چنین وامی نیز امکان پذیر است و بعضی از کشورها با انجام اقدامات درست در این زمینه پیروز به تامین منابع لازم برای پرداخت وام بلندمدت، با نرخ سود حمایتی و سقف کارآمد به خانه اولی ها شده اند.

به عنوان مثال بانک تخصصی مسکن در تایلند از دو روش اقدام به جذب منابع پرقدرت برای افزایش توان تسهیلات دهی به متقاضیان مسکن با نرخ های حمایتی نموده است بدون آنکه به منابع دولتی تکیه داشته باشد. این بانک در یک اقدام، به وسیله توسعه بازار رهن ثانویه و تبدیل مطالبات تسهیلاتی خود به اوراق MBS و عرضه آن در بازار سرمایه، اقدام به جذب منابع نو برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان نموده است و از این طریق منابعی که قرار بود در طول یک دوره طولانی و به صورت تدریجی در قالب بازپرداخت تسهیلات، به بانک برشود،

به طور یکجا در اختیار بانک نهاده شد. از سوی دیگر به این بانک مجوز داده شد تا با نرخ سود بالاتر اقدام به جذب سپرده کند که این اقدام نیز به واسطه جذب منابع نو از محل سپرده ها، توان تسهیلات دهی بانک به گروه های فاقد مسکن با نرخ های حمایتی را به اندازه محسوسی افزایش داد.